Le montant financé à l’aide d’un prêt est de 275 000 € hors frais de notaires.

Selon la nature du bien acquis et la consommation énergétique le montant que ce couple, primo-accédant, est susceptible d’obtenir de l’Etat au titre du PTZ+ varie de 7 900 € à 69 650 €.

Ces chiffres proviennent de la calculatrice PTZ+ mise en place sur le WEB par le gouvernement.

influence du DPE et label BBC sur le PTZ+

Le résultat du diagnostic de performance énergétique et du label Bâtiment Basse Consommation sur le montant alloué au titre du Prêt à taux Zéro + est d’un rapport de 1 à 9.

Sur la base d’un taux à 3,80% sur 20 ans : le montant économisé pour nos primo-accédant est d’environ 27 000 € entre la solution la moins favorable, l’ancien avec un DPE G,  et  la solution la plus favorable, le neuf avec label BBC.

Cette différence est éminemment importante. Elle influencera bien évidemment notre ménage primo-accédant dans sa recherche du bien à acquérir et par là le bien acquis.

Par voie de conséquence, l’incitation financière du PTZ+ créera un appel d’air auprès des promoteurs immobiliers.

Les promoteurs immobiliers pourront acquérir du foncier plus aisément puisque l’avantage donné aux ménages leur offre une capacité d’achat supérieur de 27 000 €.

Ainsi, on peut imaginer que les promoteurs auront les coudées plus franches pour négocier l’achat des terrains.

Pour autant, ce mécanisme va nécessairement augmenter la valeur de vente affichée, et, partant, participer à l’inflation des prix de l’immobilier dans sa globalité.

En effet, la valeur de vente affichée dans le neuf par les promoteurs immobiliers impactera nécessairement la conscience des propriétaires vendeurs dans l’ancien qui auront tendance à augmenter la valeur d’affichage du prix de vente de leur bien.

Ainsi, cette mécanique participe à l’augmentation du prix de l’immobilier, du logement comme du terrain.

Pourquoi ne pas avoir utilisé le même schéma que lors de la mise en place de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains en date du 13 décembre 2000, par une obligation que toutes les nouvelles constructions de plusieurs logements devront comporter un certain pourcentage de logements réservés aux primo-accédants ?

Cette démarche est sans effort financier pour la nation et ne participe pas à l’inflation des prix de l’immobilier.

Cette obligation est transparente pour le primo-accédant et bénéfique sur les prix de l’ancien.

diagnostic de performance energétique

Ainsi, M. Benoist APPARU attend de l’affichage dans les annonces de vente immobilières du résultat du Diagnostic de Performance Energétique que le propriétaire fasse des travaux pour remonter la qualité énergétique de son bien immobilier.

Pour être en conformité avec le décret qui est paru le 28 décembre 2010 pour une application le 1^er janvier 2011, il a fallu des développements informatiques internes afin de mettre le site internet de notre agence immobilière à jour, une modification de notre méthode de travail.

Ces choses sont faites aujourd’hui, je prends le temps de donner mon analyse de ce dispositif.

Détaillons tout d’abord la mécanique mise en place :

Etape 1 : Le vendeur fixe le prix définitif de vente.

Etape 2 : Le vendeur fait réaliser un diagnostic de performance énergétique.

Etape 3 : Horreur et désespoir, la lettre ne correspond pas.

Etape 4 : Le vendeur contacte une entreprise du bâtiment spécialisée en isolation afin de réaliser des travaux en vue de faire monter la lettre du diagnostic.

Etape 5 : L’entreprise est tenue à une obligation de résultat quant à la remontée de la qualité énergétique du bien immobilier.

Etape 6 : Un nouveau diagnostic énergétique avec la lettre attendue est réalisé.

Etape 7 : L’entreprise est payée.

Etape 8 : Le vendeur vend au prix défini en étape 1 sans négocier.

Cette mécanique apparait bien huilée sans accros, mais :

Sur l’étape 1 : personne n’est capable de fixer le prix définitif de vente d’un bien immobilier, au mieux une fourchette, vous pouvez me lire sur l’estimation immobilière.

Sur l’étape 3 : la valeur du DPE ne correspond pas : mais à quoi ?

La valeur énergétique correspondra à la nature du bien et de ses prestations. Ainsi, le diagnostic de performance énergétique n’est qu’une conséquence de la nature de l’immeuble.

Sur l’étape 5 : je laisse le soin aux entreprises spécialisées d’imaginer des contrats par lesquels ils s’engagent sur le résultat du diagnostic de performance énergétique après travaux.

Sur l’étape 8 : le bien immobilier obtient la valeur énergétique de ce qu’il est. La performance énergétique d’un bien est une conséquence de ce qu’il est, la performance énergétique d’un bien immobilier n’est pas un nouveau critère : sa valeur est donc égale à rien, à zéro, on ne négocie pas une valeur zéro.

diagnostic de performance energétique

Depuis plusieurs jours, je lis régulièrement que les annonces de ventes immobilières devront contenir le résultat du diagnostic de performance énergétique à compter du 1^er janvier 2011.

J’ouvre mon navigateur internet préféré afin de m’assurer de la véracité de cette information tant relayée.

Je lis l’article L134-4-3 du Code de la Construction et de l’Habitation qui  dispose : « A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. »

Je recherche le décret : mes recherches restent infructueuses, rien, nada, …

En l’absence de décret, aucune modalité n’est prévue, aucune application du texte n’est possible.

L’estimation du bien immobilier à vendre ou à acheter revêt alors une importance qui peut apparaître primordiale.

le temps qui passe

L’estimation immobilière ou comment connaître la valeur d’un bien immobilier unique, à instant unique, dans un endroit unique pour un acheteur unique.

La valeur d’une chose correspond à la somme d’argent qu’une personne est prête à donner pour en devenir propriétaire.

Si estimer la valeur d’une chose est aisé pour les biens industrialisés, l’estimation d’une valeur devient beaucoup moins aisée lorsqu’il s’agit d’un bien unique.

Or, en matière d’immobilier, c’est d’un bien unique dont il s’agit.

Même au sein d’un immeuble comprenant plusieurs logements, il y a aura toujours une différence : étage, orientation, entretien, finition, …

Alors comment connaître la valeur d’une chose unique alors même qu’aucune personne n’a encore proposé d’offrir une somme d’argent pour l’acquérir ?

Là est l’estimation immobilière, l’utilisation de méthodes permettant aujourd’hui de s’approcher au plus près de la somme que l’acheteur sera prêt à donner demain.

Plusieurs méthodes existent, sont reconnues et d’ailleurs utilisées par les services fiscaux afin d’apprécier la valeur d’un bien immobilier.

Je me permets de vous renvoyer à la fiche ci-jointe émanant de l’administration fiscale qui prend bien soin d’indiquer aux agents de l’Etat qu’il ne s’agit pas d’une « instruction administrative » au sens juridique du terme.

La méthode dite de « l’évaluation par le revenu » bénéficie aux biens immobiliers qui produisent un revenu locatif.

Cette méthode ne souffre pas trop de failles puisqu’elle est un calcul de rentabilité du bien immobilier.

La méthode dite de « l’évaluation d’après la valeur antérieure » bénéficie aux biens immobiliers qui ont connu il y a peu de temps une transaction.

Cette méthode ne souffre pas non plus de trop de failles puisqu’elle est une correction mathématique de la valeur véritable du même bien vendu hier.

Si ces deux méthodes ne souffrent pas de trop de failles, c’est que la première se base sur le revenu produit aujourd’hui, la deuxième sur une valeur déjà connue hier puis corrigée.

Pour autant, ces deux méthodes ne sont pas celles utilisées dans la grande majorité des cas.

Pour les biens qui ne produisent pas de revenu ou ne viennent pas d’être vendus, c’est l’estimation par la méthode dite de « l’évaluation par comparaison » qui est utilisée.

Cette méthode, simple dans son principe, présente un résultat plus qu’approximatif.

Prenons un bien A, dans une rue untel, l’évaluateur, agent immobilier, expert, les services fiscaux, retient un ensemble de valeur de ventes des biens immobiliers qui présente des caractéristiques proches, dans un périmètre proche, vendu dans un temps proche.

Nous voilà en présence de trois variables dans l’équation de l’estimation : des biens immobiliers proches (plus ou moins), des biens immobiliers vendus il y a peu de temps (plus ou moins), présentant des caractéristiques proches (plus ou moins).

Une quatrième variable est aussi présente.

Aussi compétente et neutre que puisse être la personne qui réalise l’estimation, une part de subjectivité est toujours présente dans les caractéristiques, le périmètre et le temps retenus par l’évaluateur.

Ainsi, il est impossible de connaître avec certitude aujourd’hui, le prix qui sera donné demain pour le bien estimé.

Les vendeurs et acheteurs doivent pourtant se rencontrer sur le prix afin que la vente se réalise.

Pour le vendeur, la méthode par comparaison sera une base de départ et non le prix à obtenir, la valeur réelle sortira de la confrontation avec les acheteurs : si les acheteurs ne se présentent pas, la baisse de prix est nécessaire.

Pour l’acheteur, ayez bien conscience de votre budget, dès qu’un bien qui vous correspond entre dans ce budget, n’hésitez pas.

Le salut ne vient pas de millier d’euros qui seraient gagnés sur l’acheteur ou le vendeur si l’acte d’achat est déconnecté dans le temps de l’acte de vente, le marché immobilier est vivant, évolue dans un sens, dans l’autre : ces euros « gagnés » peuvent vite s’évaporer.

La même personne devra endosser son statut d’acheteur et de vendeur dans le même temps.

L’objectif est de raccourcir au plus le délai qui intervient entre la vente et l’achat ou inversement.

La concomitance de l’acte d’achat et de vente permet de figer toutes les variables comme le rapport offre/demande, les taux d’emprunt immobilier, l’inflation, …

Ainsi, le rapport entre la somme perçue et celle dépensée est égal à zéro.

En fixant dans un même temps l’achat et la vente, ni vous perdez d’argent, ni vous en gagnez, un équilibre est atteint.

téléchargement : estimation-immobilier

Patrick Hoesly de flickr

Dans un précédent article relatif à une proposition de loi de M. HUYGHE à l’encontre des marchand de sommeil,  j’indiquais les difficultés rencontrées lorsqu’un marchand de sommeil voyait son logement inscrit dans le statut de la copropriété.

Le statut de la copropriété permettait de rendre inapplicable le dispositif projeté.

Le texte voté à l’assemblée nationale le 30 novembre 2010 ajoute à la proposition un article exclusivement réservé au statut de la copropriété.

Cette article prévoit la possibilité d’isoler le copropriétaire marchand de sommeil du syndicat des copropriétaires.

Si ce nouvel article peut apparaître discutable selon une vision purement juridique du statut de la copropriété ; son objectif va pour autant dans le bon sens.

par rambermediaimage de flickr

Crédit d’impôt développement durable, avantages liés à l’obtention du label « BBC 2005 », dispositif Scellier, PALULOS et nouveau prêt à la réhabilitation (PAM), prêt locatif intermédiaire (PLI), prêt social de location-accession (PSLA), pass-Foncier, Crédit d’impôt sur le revenu sur les intérêts d’emprunt immobilier (TEPA), …

afin de s’y retrouver dans l’ensemble des dispositifs fiscaux relatif au logement, le Ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer en charge des Technologies vertes et des Négociations sur le Climat a élaboré un document synthétique, aussi possible soit-il au regard du nombre.

ainsi, en un coup d’oeil, il est possible d’avoir l’information qui correspond à l’aide financière recherchée.

A garder près de soi pour les professionnels de l’immobilier, et une aide utile pour les acheteurs.

téléchargement :  les aides_financières au logement_2010

Patrick Hoesly de flickr

Un nouveau dispositif incitatif et coercitif devrait voir le jour prochainement par l’adoption d’une proposition de loi de M. Sébastien HUYGHE afin de pallier l’existence de logement loué par des marchands de sommeil.

Le dossier legislatif présenté à l’assemblée nationale est une avancée mais celui-ci peut apparaître incomplet.

Si la proposition de loi est adoptée en l’état, le dispositif permettra aux instances administratives et judiciaires de contraindre le propriétaire à la réalisation de travaux sous astreinte.

Pour autant, le dispositif ne semble pas présenter de solution afin de gérer les mêmes difficultés lorsque le logement loué relève du statut de la copropriété.

L’ensemble de ces logements resterait donc toujours sous le régime des immeubles en copropriété en difficulté sans pouvoir atteindre directement le copropriétaire volontairement négligent.