estimation immobilière : le temps, facteur essentiel oublié

Hormis les primo-accédants, la même personne ou ménage passe du statut de vendeur à celui d’acheteur ou inversement du fait d’une mutation, de l’agrandissement du ménage, d’une séparation, …

L’estimation du bien immobilier à vendre ou à acheter revêt alors une importance qui peut apparaître primordiale.

le temps qui passe

le temps qui passe

L’estimation immobilière ou comment connaître la valeur d’un bien immobilier unique, à instant unique, dans un endroit unique pour un acheteur unique.

La valeur d’une chose correspond à la somme d’argent qu’une personne est prête à donner pour en devenir propriétaire.

Si estimer la valeur d’une chose est aisé pour les biens industrialisés, l’estimation d’une valeur devient beaucoup moins aisée lorsqu’il s’agit d’un bien unique.

Or, en matière d’immobilier, c’est d’un bien unique dont il s’agit.

Même au sein d’un immeuble comprenant plusieurs logements, il y a aura toujours une différence : étage, orientation, entretien, finition, …

Alors comment connaître la valeur d’une chose unique alors même qu’aucune personne n’a encore proposé d’offrir une somme d’argent pour l’acquérir ?

Là est l’estimation immobilière, l’utilisation de méthodes permettant aujourd’hui de s’approcher au plus près de la somme que l’acheteur sera prêt à donner demain.

Plusieurs méthodes existent, sont reconnues et d’ailleurs utilisées par les services fiscaux afin d’apprécier la valeur d’un bien immobilier.

Je me permets de vous renvoyer à la fiche ci-jointe émanant de l’administration fiscale qui prend bien soin d’indiquer aux agents de l’Etat qu’il ne s’agit pas d’une « instruction administrative » au sens juridique du terme.

La méthode dite de « l’évaluation par le revenu » bénéficie aux biens immobiliers qui produisent un revenu locatif.

Cette méthode ne souffre pas trop de failles puisqu’elle est un calcul de rentabilité du bien immobilier.

La méthode dite de « l’évaluation d’après la valeur antérieure » bénéficie aux biens immobiliers qui ont connu il y a peu de temps une transaction.

Cette méthode ne souffre pas non plus de trop de failles puisqu’elle est une correction mathématique de la valeur véritable du même bien vendu hier.

Si ces deux méthodes ne souffrent pas de trop de failles, c’est que la première se base sur le revenu produit aujourd’hui, la deuxième sur une valeur déjà connue hier puis corrigée.

Pour autant, ces deux méthodes ne sont pas celles utilisées dans la grande majorité des cas.

Pour les biens qui ne produisent pas de revenu ou ne viennent pas d’être vendus, c’est l’estimation par la méthode dite de « l’évaluation par comparaison » qui est utilisée.

Cette méthode, simple dans son principe, présente un résultat plus qu’approximatif.

Prenons un bien A, dans une rue untel, l’évaluateur, agent immobilier, expert, les services fiscaux, retient un ensemble de valeur de ventes des biens immobiliers qui présente des caractéristiques proches, dans un périmètre proche, vendu dans un temps proche.

Nous voilà en présence de trois variables dans l’équation de l’estimation : des biens immobiliers proches (plus ou moins), des biens immobiliers vendus il y a peu de temps (plus ou moins), présentant des caractéristiques proches (plus ou moins).

Une quatrième variable est aussi présente.

Aussi compétente et neutre que puisse être la personne qui réalise l’estimation, une part de subjectivité est toujours présente dans les caractéristiques, le périmètre et le temps retenus par l’évaluateur.

Ainsi, il est impossible de connaître avec certitude aujourd’hui, le prix qui sera donné demain pour le bien estimé.

Les vendeurs et acheteurs doivent pourtant se rencontrer sur le prix afin que la vente se réalise.

Pour le vendeur, la méthode par comparaison sera une base de départ et non le prix à obtenir, la valeur réelle sortira de la confrontation avec les acheteurs : si les acheteurs ne se présentent pas, la baisse de prix est nécessaire.

Pour l’acheteur, ayez bien conscience de votre budget, dès qu’un bien qui vous correspond entre dans ce budget, n’hésitez pas.

Le salut ne vient pas de millier d’euros qui seraient gagnés sur l’acheteur ou le vendeur si l’acte d’achat est déconnecté dans le temps de l’acte de vente, le marché immobilier est vivant, évolue dans un sens, dans l’autre : ces euros « gagnés » peuvent vite s’évaporer.

La même personne devra endosser son statut d’acheteur et de vendeur dans le même temps.

L’objectif est de raccourcir au plus le délai qui intervient entre la vente et l’achat ou inversement.

La concomitance de l’acte d’achat et de vente permet de figer toutes les variables comme le rapport offre/demande, les taux d’emprunt immobilier, l’inflation, …

Ainsi, le rapport entre la somme perçue et celle dépensée est égal à zéro.

En fixant dans un même temps l’achat et la vente, ni vous perdez d’argent, ni vous en gagnez, un équilibre est atteint.

téléchargement : estimation-immobilier

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Une réponse à estimation immobilière : le temps, facteur essentiel oublié

  1. Mme MARRO dit :

    Merci pour votre article qui je pense permettra à de futurs « acheteur vendeur  » d’être
    au juste prix.